抵押權的設立和生效有什么區(qū)別（抵押權的設立）

關于抵押權的設立和生效有什么區(qū)別，抵押權的設立這個問題很多朋友還不知道，今天小六來為大家解答以上的問題，現(xiàn)在讓我們一起來看看吧！

1、依“買賣不破租賃”的原則，租賃關系在先，當然可以對抗抵押權，不管抵押權是否登記。

2、一、如何理解物權法第190條【抵押權和租賃權關系】?? ? ? ?訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。

3、抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。

4、?二、【解釋】本條是關于抵押權和租賃權關系的規(guī)定。

5、?? ? ? ?以房屋等財產(chǎn)抵押的，在設定抵押權前，有時該財產(chǎn)上已存在租賃法律關系。

6、比如甲將房屋抵押給乙前，已將該房屋出租給丙使用。

7、這種事先存在的租賃關系是否繼續(xù)有效呢？從理論上講，財產(chǎn)租賃屬于債權的范疇，根據(jù)物權優(yōu)先于債權的原則，財產(chǎn)所有權人將已出租的財產(chǎn)轉讓給第三人的，第三人取得財產(chǎn)的所有權的同時，承租人的租賃權即歸于消滅。

8、承租人可以要求出租人承擔債務不履行的責任，但不能向出租財產(chǎn)的買受人要求繼續(xù)履行租賃合同，因為承租人與買受人不存在租賃合同關系。

9、? ? ? ?但是，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，為了保護承租人尤其是不動產(chǎn)承租人的利益，維護社會穩(wěn)定，現(xiàn)代各國民法都逐漸采取了增強租賃權效力的做法，將“買賣擊破租賃”規(guī)則轉為“買賣不破租賃”規(guī)則，即租賃關系成立后，即使出租人將出租物轉賣給第三人，該原已存在的租賃關系仍對買受人有效，承租人仍然可以向受讓人主張租賃權，受讓人取得的是一項有租賃權負擔的財產(chǎn)所有權。

10、我國擔保法和合同法也采取了“買賣不破租賃”的規(guī)則，擔保法第四十八條明確規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。

11、”合同法第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

12、”也就是說，因實現(xiàn)抵押權而將抵押財產(chǎn)轉讓時，抵押人與承租人之間原有的租賃關系不當然終止，承租人可以繼續(xù)享有租賃權。

13、? ? ? ?物權立法過程中，有人提出，抵押人可以將出租的財產(chǎn)抵押，也經(jīng)常發(fā)生將抵押的財產(chǎn)出租的情形，但我國擔保法對此情形卻沒有規(guī)定。

14、一種意見認為，由于抵押權成立在先，其當然優(yōu)先于租賃權，租賃權不能對抗抵押權，抵押實現(xiàn)時租賃權應終止。

15、另一種意見認為，只有在租賃權的存在影響抵押權人的利益時，抵押權才能對抗租賃權，否則抵押權實現(xiàn)時租賃權不消滅。

16、? ? ? ?立法時經(jīng)對上述意見研究，物權法在本條規(guī)定了“抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權”。

17、也就是說：? ? ? ?第一，如果將辦理了抵押登記的財產(chǎn)出租，實現(xiàn)抵押權后，抵押財產(chǎn)的買受人可以解除原租賃合同，承租人不能要求繼續(xù)承租抵押的房屋。

18、? ? ? ?這樣規(guī)定的理由主要是：抵押財產(chǎn)辦理了登記的，承租人可以從抵押財產(chǎn)登記中查詢租賃財產(chǎn)的物上負擔情況，既然明知承租的財產(chǎn)有物上負擔，就應當承擔因實現(xiàn)抵押權而帶來的風險。

19、否則，財產(chǎn)抵押后出租仍適用“買賣不破租賃”的規(guī)則，抵押權的效力就會打折扣，就會變得不確定，也會因此失去設立的意義。

20、? ? ? ?第二，如果將沒有辦理登記的抵押財產(chǎn)出租，承租人不知道也不應當知道財產(chǎn)已抵押的情況，抵押權就不能對抗租賃權，仍應當適用“買賣不破租賃”的原則。

21、? ? ? 特別由第二點可推知，租賃權可以對抗先期未登記的抵押權。

22、而在物權上的抵押權設立之前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租的，依“買賣不破租賃”的原則，租賃關系在先，當然可以對抗其后設立的抵押權，且不管抵押權是否登記。

本文分享完畢，希望對大家有所幫助。

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